Kategoriarkiv: Fastighetsredovisning

Värderingsmetoder i praxis

För att beräkna det bokförda värdet på företagens fastighetsbestånd finns det i praxis ett flertal olika metoder som bygger på bestämmelserna för värdering till verkligt värde enligt IAS 40.

De flesta fastighetsföretag använder en kombination av marknadsvärdering och diskonterad nuvärdesberäkning. En variant av dessa metoder i fallet med fastigheter kallas för ortsprismetoden. Tanken med metoden är att fastställa värdet på den aktuella fastigheten genom en jämförelse med andra likvärdiga fastigheter. Beräkningen av värdet baseras således på faktiska försäljningspriser från liknande fastigheter inom ett avgränsat geografiskt område. Metoden kan med andra ord liknas vid en mark-to-market värdering. Värderingsmetodens grundtanke är därmed att nyligen realiserade försäljningspriser på närliggande fastigheter av liknande karaktär ger en god uppskattning av den aktuella fastighetens förväntade försäljningspris. Problematiken med metoden är dock att exempelvis en hyresfastighet inte utan svårigheter kan likställas med dess jämförelseobjekt. Detta då en fastighet sällan är den andra lik, där betydande skillnader måste filtreras bort för att möjliggöra en godtagbar jämförelse. Denna filtrering åstadkoms genom att enskilda priser på jämförelseobjekten normeras, det vill säga räknas om till en gemensam prispåverkande faktor. Det finns ett flertal sätt att fastställa denna faktor, där valet avgörs med hänsyn till fastighetsslag samt tillgång till fysiska och ekonomiska data avseende jämförelseobjekten. Vidare används ett flertal olika metoder som framförallt bygger på diskonterade nuvärdesberäkningar för att fastställa en fastighets verkliga värde. Dessa, former av nuvärdeberäkningar som har sin utgångspunkt från IAS 40 p. 46 C, har ett starkt inslag av subjektiva bedömningar och är därmed olika former av mark-to-model värderingsmetoder.

Den dominerande formen av nuvärdesberäkning som ligger till grund för värdering och avkastningsbedömningar i praxis är kassaflödesmetoden. Metoden prognosticerar löpande in- och ut betalningar under en förutbestämd tidsrymd, en så kallad kalkylperiod. Förhoppningen är att metoden skall fungera som ett redskap för marknadssimulering, där tanken är att försöka bedöma prisbildningsprocessen på fastighetsmarknaden. Metodens framgång beror i stor utsträckning på den enskilda värderarens marknadskännedom av parametrarna som ingår i modellen, därav det starka inslaget av subjektivitet i metoden. De parametrar som kräver bedömning är storleken på; grundinvesteringen, kalkylperioden, kalkylräntan, in- och utbetalningar och det kvarvarande restvärdet av tillgången vid kalkylperiodens slut.

Enligt lantmäteriverket och mäklarsamfundet är det i realiteten väldigt svårt att åstadkomma en fullständigt korrekt bedömning av en fastighets framtida värde. Istället anser de att ett osäkerhetsintervall måste accepteras, för att utvärdera utfallet mellan- uppskattat och realiserat värde. Ett rimligt intervall antas vara plus/minus 10 procent från det realiserade försäljningspriset, men att osäkerhetsintervallet i vissa fall kan vara ännu större för objekt där det råder stor osäkerhet.

Verkligt värde och IAS 40

För att en tillgång som ett företag har i sin ägo skall få tas upp i redovisningen måste tillgången kunna mätas på ett tillfredsställande sätt. Ur ett historiskt perspektiv har redovisningen fokuserat på att mäta och presentera de historiska kostnaderna som tillgången gett upphov till. Detta är ett synsätt som fortfarande spelar en stor roll, men där utvecklingen steg för steg de senaste årtiondena gått mot en ökad användning av olika former av verkligt värde. Inom förvaltningsfastighetsbranschen har utvecklingen tydligt varit att överge historisk kostnad till fördel för andra typer av värderingsmetoder i den konsoliderade redovisningen. Denna utveckling konkretiserades i och med IASB:s framtagna redovisningsstandard IAS 40, som är i bruk sedan den 1 januari 2005. Standarden definierar hur publika förvaltningsbolag som följer IFRS skall redovisa sitt fastighetsbestånd, något alla aktuella företag inom EU måste följa. Förvaltningsfastigheter är tillgångar i form av byggnader eller mark som innehas på långsiktig basis, i syfte att generera hyresintäkter och/eller kapitalvinster i form av värdeökningar. Vidare beskrivs att en förvaltningsfastighet är en tillgång som frikopplat från övriga tillgångar i ett företag självständigt genererar ett kontinuerligt kassaflöde. I dagsläget erbjuder IAS 40 möjligheten att välja mellan att värdera förvaltningsfastigheterna till antingen verkligt värde eller historisk anskaffningskostnad. Standarden rekommenderar dock att värderingen om möjligt skall ske till verkligt värde. Begreppet verkligt värde brukar generellt likställas med marknadsvärdet av tillgången.

Värdering av tillgångar till verkligt värde definieras enligt IASB enligt följande:

“Verkligt värde är det belopp till vilket en tillgång skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs.”

(IFRS volymen 2012, IAS 40 p.5)

Redovisas tillgångarna till verkligt värde skall en årlig omvärdering av dess värde genomföras, där uppkomna värdeförändringar skall tas upp som en orealiserad värdeökning respektive värdeminskning. IAS 40 beskriver flertalet olika metoder för att bestämma det verkliga värdet på förvaltningsfastigheter. Om möjligt är det enligt IAS 40: 45:e punkten att föredra att värdet erhålls utifrån nuvarande priser på en aktiv marknad av likvärdiga fastigheter med samma geografiska placering. I de fall detta inte är möjligt är det upptill företagen att utifrån nedanstående kriterier, utan inbördes rangordning, i IAS 40 p.46 fastställa det verkliga värdet genom att bedöma:

A) Aktuella priser på en aktiv marknad för fastigheter av annat slag, i annat skick och med annat läge (eller som omfattas av avvikande hyresavtal eller andra avtal), vilka justeras med hänsyn till dessa skillnader,

B) Senaste priser för liknande fastigheter på mindre aktiva marknader efter det att justeringar gjorts för att beakta eventuella förändringar i ekonomiska förutsättningar, som skett sedan de senaste transaktionerna, och

C) Nuvärdet av uppskattade framtida betalningsströmmar. Sådana uppskattningar baseras på villkoren i befintliga hyresavtal och andra avtal och (om möjligt) på externa faktorer såsom aktuella marknadshyror för liknande fastigheter med samma läge och i samma skick. Som diskonteringssats används en räntesats som återspeglar marknadens bedömning av osäkerheten i storleken på, och tidpunkten för, framtida betalningar.

Som det framgår av IAS 40 kan det verkliga värdet vara framräknat på många olika sätt. Det kan till exempel vara ett ”rent” marknadsvärde avläsbart på en väl fungerande marknad, eller ett framräknat kassaflödesvärde baserat på ledningens förhoppningar och gissningar om framtiden. Det kan också vara ett mellanting, där vissa parametrar av värdet bygger på marknadsobservationer medan andra bygger på beräkningar gällande framtiden. Att en tillgång är värderad till verkligt värde säger därför ingenting i sig om vilka antaganden och metoder som har varit aktuella vid värderingen. Med tanke på att varje enskild förvaltningsfastighet är en unik tillgång, är det i praktiken oftast inte möjligt att basera värderingen i enlighet med IAS 40 punkt 45. I realiteten blir istället fallet att en stor del av ansvaret för att genomföra värderingar bygger på företagens kompetens att själva på ett tillförlitligt sett uppskatta värdet på dessa tillgångar.

En uppdelning har gjorts  mellan de delar av verkligt värde som är marknadskopplade respektive de som bygger mer på antaganden och bedömningar. ”Mark-to-market” innebär en värdering baserad på någon typ av direkt eller åtminstone indirekt avläsbart marknadsvärde, i motsats till ”mark-to-model” som i helhet bygger på bedömningar och beräkningar av till exempel framtida kassaflöden.

Standarden IAS 40 innebär att ”mark to market” är utgångspunkt för värdering, men att det går att använda sig av ”mark to model” värdering när avläsbara marknadsvärden saknas. (IAS 40) Punkt 45 i IAS 40 gäller den bästa typen av mark-to-market värde; där det finns en aktiv marknad för en identisk tillgång. När denna idealsituation inte existerar måste något (men gärna flera) av alternativen A till C i punkt 46 användas. Alternativ A och B har till viss del en marknadskoppling, men kopplingen är indirekt och kräver därför bedömningar och beräkningar. Trots detta får det ses som ett mark-to-market värde då det existerar någon form av marknadskoppling. Alternativ C är däremot ett exempel på ett markto-model värde, som helt saknar direkt marknadskoppling och istället baseras på ledningens uppskattningar om framtiden.

Av genomgången av IAS 40 framgår det att det endast är den första värderingsmetoden, punkt 45, som kan anses som ett helt neutralt marknadsvärde, opåverkat av subjektiva bedömningar.