Kategoriarkiv: Fastighetsvärdering

Olika metoder för värdering av fastigheter

I praxis används i dagsläget framförallt historisk kostnad, observerbara marknadsvärden samt olika former av diskonterade nuvärdesberäkningar. Valet av metod avgörs utifrån vilket syfte redovisningen skall representera, där vägvalet mellan att utgå från kostnaden alternativt nyttan av tillgången ligger i fokus.

Marknadsvärdering

Marknadsvärde är det försäljningspris som går att identifiera för en tillgång på en aktiv marknad, bestående av säljare respektive köpare av tillgången. Det jämviktspris som skapas på marknaden anses på ett rättvisande sätt spegla tillgångens aktuella värde. Detta förutsatt att köparen har ett fritt val, det vill säga att inget köptvång existerar, där det överenskomna priset kan likställas med köparens preferenser i fråga om tillgångens uppskattade värde. Användandet av marknadsvärdering anses således i de flesta fall skapa en rättvisande bild av en tillgångs aktuella värde. Det finns dock faktorer som omintetgör möjligheten att likställa marknadsvärdering med ett fullständigt ”sant” ekonomiskt värde av tillgången. Exempelvis kan det existera flera olika marknader för samma tillgång, där värdet påverkas av köparens förmåga och ansträngningar att identifiera det bästa priset. Vidare bedömer köparen inte enbart värdet av tillgången i sig, utan beaktar även kringliggande villkor som till exempel betalningsvillkor, garanti med mera. Dessa faktorer kan anses påverka värdet av tillgången för en potentiell köpare.

Diskonterad nuvärdesvärdering

En annan form av värdeberäkning för att uppskatta nyttan av en tillgång är att bestämma dess diskonterade nuvärde. Tanken bakom metoden är att en tillgångs värde är sammankopplat med nuvärdet av de framtida kassaflöden som tillgången kommer generera. För att kunna fastställa ett beräknat nuvärde behöver man uppskatta storleken på de framtida kassaflödena som tillgången kommer inbringa. Vidare behöver en diskonteringsränta bestämmas, som speglar risken det innebär att inte omedelbart realisera tillgången. Diskonteringsräntans syfte är således att fungera som en kostnadspost som representerar risken för att tillgångens värde kommer minska under dess livslängd. Slutligen måste även livslängden på tillgången fastställas. Tidshorisonten är av avgörande betydelse för riskfaktorn i nuvärdesberäkningen. Detta med tanke på att en lång livslängd innebär att avståndet till dess att samtliga förväntade kassaflöden faktiskt inkommer blir stort, vilket medför en ökad risk att oväntade händelser inträffar som förändrar tillgångens förmåga att generera intäkter. Användandet av nuvärdesberäkningar med hjälp av kassaflöden är med andra ord en värderingsmetod som avser att på ett trovärdigt sätt ta fram ett uppskattat värde på tillgången. Således har metoden ett starkt inslag av subjektivitet, där företaget som värderar sina tillgångar själva uppskattar rimlig storlek på kassaflödena, diskonteringsräntan och tillgångens förväntade ekonomiska livslängd.

Historisk kostnadsvärdering

Historisk kostnadsredovisning innebär att tillgången värderas till det värde som krävdes för att anskaffa tillgången på anskaffningsdagen. Detta värde kan antingen bestå av köpeskillingen vid transaktionen, eller motsvaras av det värde som krävdes för att färdigställa tillgången. Inom kostnadsvärdering anses tillgångar således klassificeras som återstående eller kvarvarande kostnader som är hänförliga till intäktsgenerering i framtiden. Den primära anledningen till att användandet av historisk kostnadsredovisning ur ett historiskt perspektiv spelat en central roll är på grund av dess låga grad av subjektivitet. Till skillnad från värderingsmetoder som syftar till att fastställa den framtida nyttan som tillgången kan generera, utgår historisk kostnadsredovisning enbart från de objektiva och verifierbara anskaffningskostnaderna som krävdes för att förvärva/färdigställa tillgången.

 

Skillnaden mellan räntebindning och kapitalbindning

Villkor på lån varierar både vad gäller löptid (kapitalbindningstid) och räntebindningstid. Räntebindningstid avser räntekostnader och kapitalbindning när lånen förfaller och “måste” betalas tillbaka/omförhandlas.

Kapitalbindning fastställer lånets verkliga löptid, dvs. med hänsyn tagen till eventuella uppsägningsklausuler. Räntebindning fastställer räntesättningens löptid.

Räntebindning

Traditionellt har räntebindningstiden varit lika lång som kapitalbindningstiden. Numera ses det som två separata delar av finansieringsstrategin. När man ska välja räntebindningstid bör man titta på både kostnader för olika löptider men också hitta en bra balans för att sprida ränterisken.

Kapitalbindning

När ett företag ska välja hur lång kapitalbindning de ska ta måste de väga säkerheten i en lång kapitalbindning mot den billiga korta kapitalbindningen.

Genom att upprätthålla en god spridning vad gäller storlek och tidpunkter för ränteförfallen kan låntagarens finansieringskostnad jämnas ut över tid. Ränteförfallostrukturen kan ha en stark påverkan på räntekostnadernas känslighet för ränteförändringar, ju mindre diversifiering desto mer volatila blir finansieringskostnaderna. Detta blir särskilt påtagligt när ränteläget snabbt förändras. Den historiska utvecklingen av det svenska ränteläget visar att ränteutvecklingen periodvis präglats av stora förändringar.

Exempel med risk

En mycket hög andel av finansieringen med en kapitalbindning som understiger tre månader innebär t.ex. en betydande refinansieringsrisk. Om en hög andel av låneskulden även har en kort räntebindning, ökar ränterisken.

Substansvärdebegreppet inom fastighetsvärdering

Substansvärdet är värdet av ett företags nettotillgångar under förutsättning att samma verksamhet ska bedrivas vidare. Nettotillgångarna är tillgångarnas marknadsvärde minus lån och latent skatteskuld. Substansvärdet kan ses som det pris en rationell köpare är villig att betala för att ta över och fortsätta den nuvarande verksamheten. Substansvärdet skiljer sig ifrån likvidationsvärdet, vilket är det värde som marknaden skulle betala för företagets tillgångar vid en omedelbar avveckling av företaget. Substansvärde per aktie och substanstillväxt kan användas som mått vid aktievärdering.

Uttrycket värderingskvot för att uttrycka förhållandet mellan börsens värdering av fastighetstillgångarna (implicit värdering) och fastigheternas marknadsvärde (schabloniserat fastighetsvärde). Värderingskvoten åskådliggör aktuell substansrabatt eller substanspremie och används för jämförelser mellan olika fastighetsbolag. Enligt Leimdörfer är substansvärdet det schablonmässiga fastighetsvärdet minus nettobelåning. Den implicita värderingen är det totala börsvärdet, aktuell aktiekurs multiplicerat med antal utestående aktier plus nettobelåning. Det schabloniserade fastighetsvärdet är en avkastningsvärdering av bolagens samtliga fastigheter beräknat enligt Leimdörfers egenutvecklade värderingsmodell. Varje fastighet värderas individuellt med hjälp av en databas där fastigheterna åsätts schablonmässiga drift- och underhållskostnader och bedömda marknadsmässiga hyror. Syftet är att varje företags tillgångar ska ha värderats på ett enhetlig sätt för att resultaten ska vara jämförbara.