Kategoriarkiv: Värderingsmetodik

Substansvärdebegreppet inom analytikerkåren

För finansanalytikern är substansvärdet justerat eget kapital med avdrag för latent skatteskuld på övervärden. Det är dock inte enskilda fastighetsvärderingar som ligger till grund för substansvärderingen. Analytikern uppskattar istället ett ”uthålligt”
driftnetto för hela fastighetsbestånd som sedan evighetskapitaliseras med marknadens avkastningskrav. Detta substansvärde används sedan som ett nyckeltal för att positionera företag mot varandra. Det viktiga för jämförbarhetens skull är att värderingen sker med samma förutsättningar för samtliga bolag. Därför använder inte heller analytiker värden från enskilda fastighetsvärderingar. Även om felberäkningar uppstår för enskilda fastigheter vid mer schabloniserade värderingsmodeller, så jämnas det ut på portföljnivå för hela fastighetsbeståndet.
Vid värdering av fastighetsportföljer sätts hyresintäkterna i nivå med vad fastighetsägarna rimligtvis bör erhållas vid nyuthyrning. Eventuella över- eller undervärden hos de befintliga hyreskontrakten beräknas separat, men beaktas inte av alla analytiker. För drift- och underhållskostnader används företagens nuvarande kostnader med justering för vad som anses vara långsiktigt uthålliga nivåer. Det finns en tendens hos fastighetsbolag att bokföra investeringar och hyresgästanpassningar som underhåll eftersom det är skattemässigt fördelaktigt. Därför är ibland redovisade kostnader högre än de verkliga. Vakansnivåer sätts också till långsiktigt uthålliga
nivåer. För skulder beaktas normalt endast nettoskulden. Full hänsyn tas alltså inte till skuldernas marknadsmässiga värde.

Direktavkastningskravet för fastighetsportföljerna uppskattas av analytikerna på delmarknadsnivå. En del analytiker har egna databaser med nyckeltal, andra köper informationen från fastighetskonsulter. Antalet delmarknadsområden skiljer sig starkt
mellan olika analytiker.

Substansvärdebegreppet inom företagsekonomin

Substansvärdet är värdet av ett företags nettotillgångar, d.v.s. totala tillgångar minus skulder vid en bestämd tidpunkt. Till skillnad från kassaflödesanalysen är alltså substansvärderingen ett ögonblicksmått. Substansvärdet förutsätter att nuvarande verksamhet fortlöper (s.k. going-concern) och skiljer sig därmed från likvidationsvärdet. Vid en omgående likvidation (ex. konkurs) erhålls troligtvis inte det marknadsmässiga värdet för företagets tillgångar. Substansvärdet är alltså att betrakta som företagets marknadsvärde, det mest sannolika pris en köpare skulle betala för att ta över och driva ett företag vidare.

Ett fastighetsföretags nettosubstansvärde är det värde som fastigheterna skulle inbringa på fastighetsmarknaden efter skatt vid omedelbar likvidation av företaget. De skatter som en likvidation skulle medföra kallas latent skatteskuld och utgörs av bolagsskatt och inkomstskatt. Det framhålls ibland att börsvärdet måste överstiga nettosubstansvärdet, annars skulle det löna sig att köpa samtliga aktier i ett bolag och sälja av tillgångarna. I praktiken finns dock betydande transaktionskostnader som försvårar detta. Om börsvärdet däremot överstiger nettosubstansvärdet kan det överskjutande värdet kallas för goodwill.