Etikettarkiv: Avkastningsvärdering

Substansvärdebegreppet inom fastighetsvärdering

Substansvärdet är värdet av ett företags nettotillgångar under förutsättning att samma verksamhet ska bedrivas vidare. Nettotillgångarna är tillgångarnas marknadsvärde minus lån och latent skatteskuld. Substansvärdet kan ses som det pris en rationell köpare är villig att betala för att ta över och fortsätta den nuvarande verksamheten. Substansvärdet skiljer sig ifrån likvidationsvärdet, vilket är det värde som marknaden skulle betala för företagets tillgångar vid en omedelbar avveckling av företaget. Substansvärde per aktie och substanstillväxt kan användas som mått vid aktievärdering.

Uttrycket värderingskvot för att uttrycka förhållandet mellan börsens värdering av fastighetstillgångarna (implicit värdering) och fastigheternas marknadsvärde (schabloniserat fastighetsvärde). Värderingskvoten åskådliggör aktuell substansrabatt eller substanspremie och används för jämförelser mellan olika fastighetsbolag. Enligt Leimdörfer är substansvärdet det schablonmässiga fastighetsvärdet minus nettobelåning. Den implicita värderingen är det totala börsvärdet, aktuell aktiekurs multiplicerat med antal utestående aktier plus nettobelåning. Det schabloniserade fastighetsvärdet är en avkastningsvärdering av bolagens samtliga fastigheter beräknat enligt Leimdörfers egenutvecklade värderingsmodell. Varje fastighet värderas individuellt med hjälp av en databas där fastigheterna åsätts schablonmässiga drift- och underhållskostnader och bedömda marknadsmässiga hyror. Syftet är att varje företags tillgångar ska ha värderats på ett enhetlig sätt för att resultaten ska vara jämförbara.

Värdering av fastigheter – metodiken bakom

Vid fastighetsvärdering används huvudsakligen tre värderingsmetoder, som alla beskrivs övergripande nedan.

Tre huvudmetoder för att värdera fastigheter

Ortsprismetoden bygger på prisstatistik från genomförda transaktioner på fastighetsmarknaden.

Nuvärdesmetoden är en beräkningsmetod som utgår ifrån fastighetens förväntade avkastning.

Produktionskostnadsmetoden används främst när de två andra metoderna inte är tillämpbara. Värdet av fastigheten härledas då ifrån kostnaden för att återanskaffa den egendom som ska värderas. Värdet av byggnader blir då kostnaden för nyuppförandet minus värdeminskning pga. ålder och bruk. Till detta läggs värdet av marken.

Värdering av kommersiella fastigheter

Vid värdering av kommersiella fastigheter (avkastningsbärande fastigheter) används oftast nuvärdesmetoden. Denna kompletteras dock normalt med ortsprismetoden eftersom marknadens avkastningskrav lättast kan härledas med hjälp av prisstatistik från orten.

Grunden inom fastighetsvärdering

Värderingsteoretiskt finns två värdebegrepp som utgör grunden för fastighetsvärdering; avkastningsvärdet och marknadsvärdet.

Avkastningsvärdet är individuellt och knutet till innehavssituationen. En ägare bedömer värdet av en kommersiell fastighet utifrån den framtida avkastning som fastigheten kan generera. Skillnaden mellan olika ägare är att de har olika avkastningskrav och olika förutsättningar att förränta investeringen.

Marknadsvärdet är knutet till överlåtelsesituationen och beror istället på övriga potentiella ägares betalningsvilja. Därför är det viktigt att känna till både det individuella avkastningsvärdet och det sannolika priset på marknaden; marknadsvärdet.