Etikettarkiv: Marknadsöversikt

Fastighetsmarknaden

Följande, källa: Vasakronan ÅR 2012

Den svenska ekonomin

Det globala konjunkturläget försvagades under året, även om det i slutet av året fanns tecken på en återhämtning i USA och i till­växtekonomierna. Osäkerheten är fortsatt stor på de europeiska marknaderna med en pågående skuldkris, men trots det utveckla­des svensk ekonomi positivt under de tre för­sta kvartalen. I slutet av året dämpades dock den positiva utvecklingen i Sverige med en försvagad konjunktur och lägre BNP­tillväxt. Konjunkturinstitutet (KI) sänkte även prog­nosen för BNP­tillväxten till 0,8 procent under 2013 respektive 2,2 procent 2014. Även den för kontorsmarknaden viktiga tjänstenäringen bedöms få en lägre tillväxt.

Kontorssysselsättningen på Vasakronans orter bedöms få en svagt positiv utveckling under 2013. För hela landet bedöms däre­mot sysselsättningsökningarna utebli under de två kommande åren. Arbetslösheten kom­mer istället att stiga ytterligare framöver och nå cirka 8,5 procent i mitten av 2014 enligt KI, för att därefter sakta återhämta sig. Hushållens syn på ekonomin har föränd­rats till följd av höstens varsel och oro för arbetsmarknaden. Det har i sin tur gett en försvagad detaljhandel även om skillnaderna mellan branscherna är stora. Sällanköps­handeln utvecklades starkt åtminstone under inledningen av året. Den för cityhan­deln viktiga klädhandeln backade under 2012. Om hushållens förtroende ökar talar låg ränta och högt sparande för att en vändning i detaljhandeln kan komma snabbt. Låg inflation och svag efterfrågan innebär att ekonomin behöver stimuleras av en ännu mer expansiv penningpolitik. Riksbanken sänkte därför vid decembermötet styrräntan med 0,25 procentenheter till 1,0 procent.

Räntebanan justerades ned redan vid oktober mötet och Riksbankens prognos är att räntan inte kommer att höjas under det närmaste året. Inflationstrycket är lågt och i december 2012 uppgick inflationstakten till –0,1 procent. Årsgenomsnittet för KPI upp­ gick under 2012 till 0,9 procent och KI:s senaste prognos visar på ett genomsnitt på 0,4 procent för 2013.

Fastighetsaktierna har utvecklats positivt under året liksom börsen som helhet. OMX Real Estate ökade med cirka 18 procent. Fastighetsaktierna handlades vid slutet av året med en premie vilket visar att det finns en positiv tro på utvecklingen på fastighets­marknaden.

Transaktionsvolymer

Aktiviteten på investerarmarknaden var fortsatt hög trots den ekonomiska inbroms­ningen. Transaktionsvolymen för 2012 såg under hösten ut att inte nå nivåerna för 2011, men efter en stark avslutning på året hamnade omsättningen på 106 mdkr, enligt DTZ. Av den totala transaktionsvolymen under året stod storstadsregionerna för 60 procent, och ungefär en tredjedel av den totala volymen avsåg kontorsfastigheter. Förväntningar om stigande hyror avtog under året. Intresset för fastighetsinvesteringar var dock fortsatt stort på grund av bristen på alternativplaceringar, främst för institutionella aktörer som under året stått för drygt en tredjedel av köpen. Även om till­gången på extern finansiering förbättrades något under främst slutet av året var det som helhet en begränsande faktor för många investerare. Andelen internationella aktörer ökade och motsvarade nästan 20 procent, vilket kan jämföras med runt 10 procent i genomsnitt under perioden 2009–2011.

Transaktionsvolym, källa DTZ, Vasakronan 2012
Transaktionsvolym, källa DTZ, Vasakronan 2012

Trots stora köp under året, till exempel Citycon/CPPIB:s förvärv av Kista Galleria, Carlyles köp av Nacka Strand och Gros­venors köp av Burlövs Centrum, har de internationella aktörerna liksom föregående år varit nettosäljare.

Marknadens direktavkastningskrav har varit förhållandevis stabila under 2012. I Stockholm bedöms de för kontorsfastigheter i CBD samt övriga innerstaden vara oför­ändrade jämfört med föregående årsskifte och uppgår till knappt 4,7 procent respektive 5,2 procent. I ytterområdena bedöms direktavkastningen uppgå till när­mare 6,5 procent, vilket är en mindre ökning sedan årsskiftet 2011/2012. Direktavkast­ningskraven för de bästa kontors objekten i Göteborg CBD har sjunkit något och bedöms uppgå till 5 procent. I Malmö bedöms direktavkastningskraven för de bästa kontorsobjekten i CBD fortsatt uppgå till runt 5,5 procent, samtidigt som de för A­läge i Lund har ökat något till strax under 6 procent. I Uppsala är direktavkastnings­ kraven för centrala kontorsfastigheter oför­ändrade och bedöms uppgå till omkring 6 procent.

Direktavkastningskrav kontor, källa DTZ, Vasakronan
Direktavkastningskrav kontor, källa DTZ, Vasakronan

Större transaktioner

Ett flertal stora transaktioner genomfördes under året, och i flera av dem var Vasa­kronan part. Vasakronans försäljning av Nacka Strand till Carlyle för 2,95 mdkr i början av året var en stor transaktion på Stockholmsmarknaden. I Göteborg var årets största affär Vasakronans förvärv av tolv fastigheter från Diligentia för 2,1 mdkr. En av årets mest uppmärksammade trans­aktioner var annars Folksams förvärv av Kungsbrohuset intill centralstationen i Stockholm för 2,1 mdkr. I samma område förvärvade AFA grannfastigheten Klara­bergshuset med en bedömd köpeskilling på 1,4–1,5 mdkr. Samtidigt ökade Hufvudstaden sin andel i Nordstans köp centum i Göteborg genom att förvärva en fastighet av AMF för 1,3 mdkr. I Malmö förvärvade Wilhborgs under hösten Baltzar City i cen­trala Malmö. Vasakronan stod annars för Öresundregionens största transaktion genom att i slutet av året köpa NCC:s del av Triangelns köpcentrum med tillträde under 2013. I Uppsala bytte nybyggda Uppsala Entré ägare när den köptes av SPP Liv från Skanska.

Stabil hyresmarknad

Kontorshyresmarknaden var fortsatt stabil och utvecklades även positivt på vissa del­ marknader. Ett exempel är Stockholms innerstad där marknadshyrorna steg under det första halvåret för att därefter avta i ökningstakt under hösten. Även om ökning­arna var lägre än tidigare år ligger de för de bästa lokalerna runt 2–3 procent. I Stockholms ytterområden märktes en viss press nedåt på kontorshyrorna och hyres nivåernahar totalt sjunkit något sedan årsskiftet 2011/2012.

Marknadshyror, källa Vasakronan, DTZ
Marknadshyror, källa Vasakronan, DTZ

Butikshyresmarknaden påverkas av utvecklingen för detaljhandeln. Trots den svagare konjunkturen har butiksomsätt­ningen i genomsnitt ökat med 2,1 procent under 2012, enligt HUI Research. Det kanjämföras med 0,8 procent under 2011.Dagligvaruhandeln är fortfarande stark, medan sällanköpsvaruhandeln har påver­kats mer av den svagare konjunkturen. Även inom sällanköpsvaruhandeln noteras stora skillnader mellan olika branscher, där till exempel sporthandeln ökade kraftigt under 2012. Svårigheterna för vissa branscher har medfört att antalet konkurser ökat, även om det ännu inte haft någon större påverkan på hyresnivåerna för butikslokaler.

På flera av delmarknaderna är nyproduk­tionen fortsatt låg, till exempel i Göteborg och Stockholms innerstad. Det begränsade utbudet i kombination med en fortsatt god efterfrågan gör att marknadshyrorna på dessa marknader ligger kvar på höga nivåer, trots en något svagare konjunktur. På mark­nader med stor nyproduktion, som till exem­pel Malmö, skapar däremot utbudet en viss press på marknadshyrorna.

Stockholm

Vakansnivån för moderna kontorslokaler i Stockholm CBD har under året legat stabilt kring 4–5 procent, mycket tack vare ett än så länge begränsat tillskott av nya lokaler. Även i Stockholms innerstad har vakansni­vån varit stabil och uppgår till knappt 10 procent. I Stockholms ytterområden steg vakanserna något under slutet av året och vakansnivån bedöms nu uppgå till 14 pro­cent, även om nivån varierar stort mellan olika områden.

Göteborg

I Göteborg har det begränsade nytillskottet av moderna kontorslokaler i CBD, samt den stigande efterfrågan på kontorslokaler, inne­burit fortsatt ökade hyresnivåer under 2012. Även vakansnivån påverkas av dessa fakto­rer och i CBD har den sjunkit sedan föregå­ende årsskifte till omkring 5,5 procent.