Etikettarkiv: Ortsprismetoden

Värderingsmetoder i praxis

För att beräkna det bokförda värdet på företagens fastighetsbestånd finns det i praxis ett flertal olika metoder som bygger på bestämmelserna för värdering till verkligt värde enligt IAS 40.

De flesta fastighetsföretag använder en kombination av marknadsvärdering och diskonterad nuvärdesberäkning. En variant av dessa metoder i fallet med fastigheter kallas för ortsprismetoden. Tanken med metoden är att fastställa värdet på den aktuella fastigheten genom en jämförelse med andra likvärdiga fastigheter. Beräkningen av värdet baseras således på faktiska försäljningspriser från liknande fastigheter inom ett avgränsat geografiskt område. Metoden kan med andra ord liknas vid en mark-to-market värdering. Värderingsmetodens grundtanke är därmed att nyligen realiserade försäljningspriser på närliggande fastigheter av liknande karaktär ger en god uppskattning av den aktuella fastighetens förväntade försäljningspris. Problematiken med metoden är dock att exempelvis en hyresfastighet inte utan svårigheter kan likställas med dess jämförelseobjekt. Detta då en fastighet sällan är den andra lik, där betydande skillnader måste filtreras bort för att möjliggöra en godtagbar jämförelse. Denna filtrering åstadkoms genom att enskilda priser på jämförelseobjekten normeras, det vill säga räknas om till en gemensam prispåverkande faktor. Det finns ett flertal sätt att fastställa denna faktor, där valet avgörs med hänsyn till fastighetsslag samt tillgång till fysiska och ekonomiska data avseende jämförelseobjekten. Vidare används ett flertal olika metoder som framförallt bygger på diskonterade nuvärdesberäkningar för att fastställa en fastighets verkliga värde. Dessa, former av nuvärdeberäkningar som har sin utgångspunkt från IAS 40 p. 46 C, har ett starkt inslag av subjektiva bedömningar och är därmed olika former av mark-to-model värderingsmetoder.

Den dominerande formen av nuvärdesberäkning som ligger till grund för värdering och avkastningsbedömningar i praxis är kassaflödesmetoden. Metoden prognosticerar löpande in- och ut betalningar under en förutbestämd tidsrymd, en så kallad kalkylperiod. Förhoppningen är att metoden skall fungera som ett redskap för marknadssimulering, där tanken är att försöka bedöma prisbildningsprocessen på fastighetsmarknaden. Metodens framgång beror i stor utsträckning på den enskilda värderarens marknadskännedom av parametrarna som ingår i modellen, därav det starka inslaget av subjektivitet i metoden. De parametrar som kräver bedömning är storleken på; grundinvesteringen, kalkylperioden, kalkylräntan, in- och utbetalningar och det kvarvarande restvärdet av tillgången vid kalkylperiodens slut.

Enligt lantmäteriverket och mäklarsamfundet är det i realiteten väldigt svårt att åstadkomma en fullständigt korrekt bedömning av en fastighets framtida värde. Istället anser de att ett osäkerhetsintervall måste accepteras, för att utvärdera utfallet mellan- uppskattat och realiserat värde. Ett rimligt intervall antas vara plus/minus 10 procent från det realiserade försäljningspriset, men att osäkerhetsintervallet i vissa fall kan vara ännu större för objekt där det råder stor osäkerhet.

Värdering av fastigheter – metodiken bakom

Vid fastighetsvärdering används huvudsakligen tre värderingsmetoder, som alla beskrivs övergripande nedan.

Tre huvudmetoder för att värdera fastigheter

Ortsprismetoden bygger på prisstatistik från genomförda transaktioner på fastighetsmarknaden.

Nuvärdesmetoden är en beräkningsmetod som utgår ifrån fastighetens förväntade avkastning.

Produktionskostnadsmetoden används främst när de två andra metoderna inte är tillämpbara. Värdet av fastigheten härledas då ifrån kostnaden för att återanskaffa den egendom som ska värderas. Värdet av byggnader blir då kostnaden för nyuppförandet minus värdeminskning pga. ålder och bruk. Till detta läggs värdet av marken.

Värdering av kommersiella fastigheter

Vid värdering av kommersiella fastigheter (avkastningsbärande fastigheter) används oftast nuvärdesmetoden. Denna kompletteras dock normalt med ortsprismetoden eftersom marknadens avkastningskrav lättast kan härledas med hjälp av prisstatistik från orten.

Grunden inom fastighetsvärdering

Värderingsteoretiskt finns två värdebegrepp som utgör grunden för fastighetsvärdering; avkastningsvärdet och marknadsvärdet.

Avkastningsvärdet är individuellt och knutet till innehavssituationen. En ägare bedömer värdet av en kommersiell fastighet utifrån den framtida avkastning som fastigheten kan generera. Skillnaden mellan olika ägare är att de har olika avkastningskrav och olika förutsättningar att förränta investeringen.

Marknadsvärdet är knutet till överlåtelsesituationen och beror istället på övriga potentiella ägares betalningsvilja. Därför är det viktigt att känna till både det individuella avkastningsvärdet och det sannolika priset på marknaden; marknadsvärdet.