Etikettarkiv: Värdering kommersiella fastigheter

Värdering av fastigheter – metodiken bakom

Vid fastighetsvärdering används huvudsakligen tre värderingsmetoder, som alla beskrivs övergripande nedan.

Tre huvudmetoder för att värdera fastigheter

Ortsprismetoden bygger på prisstatistik från genomförda transaktioner på fastighetsmarknaden.

Nuvärdesmetoden är en beräkningsmetod som utgår ifrån fastighetens förväntade avkastning.

Produktionskostnadsmetoden används främst när de två andra metoderna inte är tillämpbara. Värdet av fastigheten härledas då ifrån kostnaden för att återanskaffa den egendom som ska värderas. Värdet av byggnader blir då kostnaden för nyuppförandet minus värdeminskning pga. ålder och bruk. Till detta läggs värdet av marken.

Värdering av kommersiella fastigheter

Vid värdering av kommersiella fastigheter (avkastningsbärande fastigheter) används oftast nuvärdesmetoden. Denna kompletteras dock normalt med ortsprismetoden eftersom marknadens avkastningskrav lättast kan härledas med hjälp av prisstatistik från orten.

Grunden inom fastighetsvärdering

Värderingsteoretiskt finns två värdebegrepp som utgör grunden för fastighetsvärdering; avkastningsvärdet och marknadsvärdet.

Avkastningsvärdet är individuellt och knutet till innehavssituationen. En ägare bedömer värdet av en kommersiell fastighet utifrån den framtida avkastning som fastigheten kan generera. Skillnaden mellan olika ägare är att de har olika avkastningskrav och olika förutsättningar att förränta investeringen.

Marknadsvärdet är knutet till överlåtelsesituationen och beror istället på övriga potentiella ägares betalningsvilja. Därför är det viktigt att känna till både det individuella avkastningsvärdet och det sannolika priset på marknaden; marknadsvärdet.